(+375 17) 288-60-93 (факс)
220123, г. Минск, ул. В. Хоружей, 13/61
smp@arcp.by

Чем риэлтеры могут помочь девелоперам

Квартирный вопрос «испортил» белорусов: сегодня они ищут не просто жилье, а удобную квартиру в красивом доме, в благоустроенном районе с ухоженной территорией. Когда погоду на рынке определяет потребитель, ошибки и просчеты обходятся застройщикам очень дорого. Почему одни квартиры «улетают», а другие предложения висят годами? Что сегодня привлекает покупателей и почему так важно не обмануть их ожидания?

О качественной жилой среде, культуре ее потребления, а также о том, чем риэлтеры могут помочь девелоперам, «РСГ» рассказала директор агентства «СмартРиэлт», председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности Татьяна НЕДЕРЕВА-АРХИПЕЦ.

Кто заплатит за удобство?

 — Действительно, потребительский запрос на качественную и благоустроенную среду растет. Мы хотим, чтобы во дворах были красивые детские и спортивные площадки для детей и взрослых, растут требования к безопасности и комфорту. Чтобы без опаски выпустить ребенка во двор и знать, что он целым и здоровым вернется домой. Потребители всего этого желают, да и застройщики уже готовы претворять желания покупателей в жизнь, но хотели бы понимать, кто будет оплачивать дополнительные удобства. А практика, к сожалению, показывает, что потребитель платить за комфорт готов не всегда.

Пример: известный жилой комплекс на ул. Богдановича. Во дворе, плотно заставленном машинами, даже легковой автомобиль припарковать негде, не говоря о заезде при необходимости спецтранспорта или пожарной техники. При этом в подземный паркинг под комплексом «зарыто», как говорят специалисты, до 30 % всех инвестиций в это строительство. Там полно машиномест, которые до сих пор не нашли своих хозяев. Жители предпочитают парковаться на тротуарах и в три ряда вокруг, только не покупать места на паркинге и не арендовать их. Согласитесь, яркая характеристика культуры потребления жилой среды.

К сожалению, отсутствие готовности покупателей квартир платить за комфортную среду препятствуют массовому появлению качественного жилья с современными подходами к эксплуатации. Ведь удобная и благоустроенная жилая среда — это вопрос не только собственно строительства, но и в значительной степени правильной эксплуатации, он касается всего жизненного цикла здания или жилого комплекса.

Качественная эксплуатация повышает цену жилья

Как это влияет на цену недвижимости, можно увидеть на примере микрорайона Зеленый бор в Боровлянах (один из первых проектов комплексного освоения территорий компанией «А-100»). Именно качественная эксплуатация позволяет на протяжении многих лет продавать жилье в 7 км от кольцевой дороги по цене квартир в микрорайонах Минска. Оно пользуется неизменным спросом, быстро находит своего покупателя и со временем не теряет в цене.

Здесь функционирует самое большое товарищество собственников в стране, объединяющее 19 домов, — рассказывает эксперт. — Его руководство сумело выстроить четкую систему управления, а застройщик очень внимательно отнесся к вопросу становления товарищества собственников, справедливо ожидая, что эта стратегия будет приносить доход в будущем. И эта стратегия до сих пор дает результаты.

Не уверен — не покупай!

Риэлтеры говорят о необходимости создать законодательную основу для качественной эксплуатации, а потенциальные покупатели, которые хотят иметь благоустроенную среду, должны быть готовы за нее платить. Жители должны планировать эти обязательные будущие расходы. Возможно, тем, кто не готов к дополнительным затратам на качественную эксплуатацию, стоит выбирать другую недвижимость.

— Отношения застройщика и потребителя должны строиться на экономической основе, развиваться в нормальном и прозрачном правовом поле, — поясняет Татьяна Николаевна. — На сегодняшний день реализовывать предпочтения потребителей застройщику выгодно, только если речь идет о комплексной застройке земельного участка и реализации масштабного проекта. Такой подход ярко демонстрирует своими проектами компания «А-100». Однако не всем инвесторам удается вписать свои планы освоения территорий в существующий экономический и правовой контекст.

Пример: проект крупного зарубежного застройщика в микрорайоне Лебяжий. Инвесторы пришли с грандиозными планами — комплексное благоустройство, технологии «умный город», безмашинные дворы, фонтаны, озеленение и т. д. Стал вопрос: сколько все это будет стоить и кто будет компенсировать затраты на содержание этой инфраструктуры. На момент начала строительства — это было несколько лет назад, инвесторы не нашли ответа в том законодательном и правовом поле, в котором они работали. Дома строятся, но вопрос благоустройства решается стандартно. К сожалению.

Как не запроектировать убытки?

Комфорт потребителей складывается из качества планировочного решения каждой квартиры, качества дома и, наконец, качества всего микрорайона. Каково оптимальное соотношение общей и жилой площади, длины и ширины комнат? Нужны ли совмещенные с гостиной кухни? Стоит ли делать свободную планировку? Какие объекты пользуются популярностью, какие объекты необходимо строить, что будет реализовываться в первую очередь? Требования потребителей к отделке мест общего пользования и пр. Для ответов на эти вопросы у риэлтерского сообщества накоплен богатый опыт.

Есть районы, в которых, например, допустимо и уместно строить однокомнатные квартиры площадью 50 кв. м. В других такие квартиры должны быть максимальной площадью 42–45 м. Практика показывает, что если застройщик ошибается с планировочным решением, то эти лишние 5 м он просто вынужден будет подарить. Такие квартиры, конечно, купят, но общая стоимость сделки будет меньше. Ошибки в планировочных решениях стоят застройщику денег.

В то время, когда рынок шел на повышение и стоимость квадратного метра стремительно росла, маржинальность делала подобные ошибки не такими заметными. Сейчас на рынке условия диктует покупатель. И он очень разборчив.

— Кто-то возразит, что все в конце концов продается и покупается. Да, но сейчас на рынке есть объекты, готовые и сданные в эксплуатацию несколько лет назад, где до сих пор продолжается реализация квартир. Одной из причин являются и ошибки в планировочных решениях, — утверждает риэлтер. — Сложно спорить с уважаемым архитектором, когда он предлагает строить однокомнатные квартиры по 60 кв. м, мотивируя тем, что жить в 30-метровой очень неудобно! Но проектировать жилой дом, в котором до 30 процентов таких квартир, можно далеко не в любом месте, потому что не везде найдем ту целевую аудиторию, которая одновременно и хочет, и может покупать такие квартиры. Мы уже проходили двухэтажные квартиры по 150–250 кв. м, — напоминает собеседница, — или многокомнатные квартиры в одном уровне в 170–180 квадратов, по принципу одна квартира на этаж. Помним, как застройщики вдруг решили, что нужны большие площади, и стали их строить. Как потом столкнулись с проблемами при реализации, и в определенный момент качественные квартиры в пределах 120 м практически исчезли в новостройках. Сегодня проекты, в которых они есть, можно пересчитать по пальцам.

Важно для каждого земельного участка очень взвешенно определить предпочтения покупателей и на этой основе осознанно подходить к выбору планировочных решений.

— Работая с иностранными инвесторами, мне довелось увидеть, насколько глубоким может быть погружение, когда планировочные решения рассматривались на уровне совета директоров. Все прорабатывалось очень тщательно. Участников процесса интересовало даже, какое соотношение длины и ширины комнат оптимально для местного потребителя, какой должна быть ориентация дома по сторонам света, чтобы потребители максимально быстро покупали в нем квартиры. Мелочей здесь нет, — считает эксперт, — ведь ошибки в планировках приводят впоследствии к финансовым потерям. Если планировки удачные, жилая среда качественная, то продажи идут динамично, а темп реализации обеспечивает дальнейшее финансирование проекта. Неудачные — продаются годами, принося вместо прибыли дополнительные расходы.

Не только продажи, но и финансирование

Риэлтеры, по мнению специалиста, могут и должны выступать не только консультантами в части того, что стоит строить. Еще одна функция хорошей риэлтерской компании — обеспечивать финансирование для своих клиентов — застройщиков, которые обращаются за реализацией объекта недвижимости. Сегодня деньги физических лиц — самый дешевый ресурс из тех, которые могут привлекать строительные компании.

Риэлтерская компания при качественном сопровождении девелоперского проекта помогает застройщику и в разработке ценовой политики, и с точки зрения построения продаж как таковых. Работая в тесной связке, можно выстроить правильную систему, которая приведет к максимальному финансовому результату.

— При реализации крупных проектов очень важна комплексная маркетинговая стратегия. Подавляющее большинство застройщиков уже дает собственные имена своим жилым комплексам, но по-прежнему не наделяет их уникальным товарным предложением. Однако раздавать обещания о развитии жилого комплекса, — подчеркивает собеседница, — нужно очень взвешенно. Важно, чтобы все они воплощались в жизнь.

Создание качественной и комфортной среды обитания на сегодняшний день для застройщика — это еще и вложения в маркетинг, то, что позволяет ему успешно конкурировать за своего потребителя. Можно вкладывать в рекламу, рассказывая, как красиво все будет, и не выполнять своих обязательств, а можно вложить в реальный объект. Второе будет повышать уровень доверия к перспективным проектам и помогать продавать их, — заключила Татьяна Недерева-Архипец.

Юрий СТРОЕВ

Комментариев еще нет.

Оставить комментарий